一

时光走到1993年的5月，南海的季风已经吹暖了北部湾的岸线。

那几年的北海，正处在一种近乎沸腾的状态里。全国的资金、人马像潮水一样往这座小城涌来，大街上随便拉住一个人，十有八九都在谈地皮、谈楼花、谈房地产。很多人放下原来的行当，揣着钱就扎进炒房的游戏，仿佛只要拿到一块地、画一张图纸，转眼就能翻几倍。城市建设的步子迈得很大，工地上打桩机日夜轰鸣，到处都在圈地、立项、盖楼，空气中弥漫着一种“遍地是黄金”的亢奋感 。

作为较早进入北海搞实业开发的企业，华海公司也顺势铺开了铜鼓岭小区项目。

这是我们倾注了大量心血的一个大盘子。从征地、规划、报建，到组织施工、盯紧每一道工序，前后耗去不少时日。等到1993年春夏之交，七万多平方米的铜鼓岭小区已经大体成型，其中三万多到四万平方米的公寓楼基本竣工，楼房立在铜鼓岭的坡地上，墙面粉刷完毕，门窗已经装好，就等着推向市场。还有少量几栋别墅，位置好、景观佳，我们原本也计划择机慢慢推出。

那时候北海楼市的行情确实红火。市面上位置尚可的商品房，每平方米标价冲到三千元上下已经是常态，有些炒家转手之间还能往上抬一抬，大家普遍的心理预期是“还会涨，还能涨”。不少同行的思路很简单：既然市场热，就捂盘惜售，越往后卖价越高，利润也就越厚。在这样的大氛围里，几乎没有人愿意主动把到手的发财机会往外推。

就在满城喧嚣、人人看好后市的时候，来自上层的风向悄悄发生了变化。

从5月份开始，各种内部吹风、政策信号陆续传了出来：中央已经注意到全国部分地区经济过热，特别是沿海城市房地产炒作过猛，资金无序拆借、盲目上项目，正在酝酿一轮强有力的宏观调控，目的就是要挤压正在形成的泡沫经济，防止虚火越烧越大、最后不可收拾 。虽然正式的6号文件《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》要等到6月24日才公开发布，十六条措施一一落地，但嗅觉灵敏的人已经能从层层传导的信息里闻到山雨欲来的气息 。

消息是零碎的，很多人听了只当是一阵耳旁风：北海是特区热土，政策不会一下子卡得太死；就算要调控，也未必马上就落到我们头上；说不定“雷声大、雨点小”，风头过了行情还能再上一个台阶。绝大多数开发商的选择，还是顺着惯性往前走——继续拿地、继续盖楼、继续等房价冲高。

华海内部，却有一个人早早拉响了警报。

这个人姓易，是我们专门从海南岛聘请过来的。易助工不是那种夸夸其谈的营销高手，他本行就是搞工程预算，长年跟数字、成本、市场周期打交道。在海南建省前后那一段风云激荡的岁月里，他亲眼见证了海南房地产业两度由热转冷，见过无数老板从志得意满到血本无归的全过程。他不是理论家，他见过活生生的教训：潮水来得快，退得更快；泡沫吹得越大，破的时候摔得越重 。

我至今记得，那是一个下午，办公室窗外就是铜鼓岭工地，脚手架还没完全拆干净，工人们在做最后的扫尾。易助工敲门进来，没有绕弯子，直接坐到我对面，语气很沉，不像是来报喜的。

“吴总，有件事我必须跟您说透。”

我示意他讲下去。

“最近上面传出来要宏观调控，这个信号不是空的。我在海南待久了，经历过那里两轮房地产的大起大落。很多人当时也觉得永远涨，结果银根一收、信贷一紧，昨天还抢着要的房子，今天就没人接盘；投进去的资金套死在项目上，想退都退不出来，多少老板一夜之间就垮了。前车之鉴就在那里，我们华海不能重蹈覆辙。”

他说得很实在，不带任何危言耸听的煽动，只是把他亲眼所见的历史摆出来：海南第一次热的时候，大家以为建省就是永远的利好，地价房价疯涨；等到第一次降温，很多人抱着“马上回暖”的幻想硬扛；第二次热浪再来，不少人又加倍押注，最后的结局是几千家地产公司被困，大量资金沉淀，烂尾楼遍地，有的人把身家性命都搭了进去 。

易师傅的判断很清晰：北海今天的热闹，跟当年海南热起来的路径高度相似——大量外来资金、短平快的炒作、脱离真实居住需求的价格拉升，一个典型的泡沫正在形成。一旦中央的调控政策正式落地，银行收紧贷款、叫停违章资金拆借，整个市场的流动性会瞬间消失，到时候再想大批量出货，就算折价都未必找得到买家 。

他给出了一个在当时看来非常大胆、甚至近乎“反常识”的方案：

铜鼓岭小区，除了少量别墅可以留下来暂不出售，那三万多将近四万平方米的公寓楼，不要等高价，要主动、快速、整体一次性脱手。不要零敲碎打慢慢卖，不要赌后市继续上涨，宁可少赚，也要把沉甸甸的实物资产，稳稳转换成现金落袋为安。

二

方案一摆到桌面上，立刻在公司内部掀起了巨大的争议。

那时候大家眼里，北海就是一块不断增值的宝地。市场价已经摸到三千元每平方米，普遍共识是两千五百块很好出手，三千块就是行情的天花板，但依然有向上冲的可能。易师傅却提出，可以按每平方米两千元的价格来谈整体转让。

一算账就知道分量：三万多将近四万平方米，如果按两千块一平方成交，总金额差不多就是八千万元。在1993年，八千万元绝对不是一个小数目，但很多同事的第一反应不是庆幸，而是心疼、不解，甚至是强烈反对。

会上吵得很厉害。

有人说：“我们辛辛苦苦征地、跑手续、组织施工，多少个日日夜夜耗在工地上，把房子从图纸变成实实在在的楼房，现在市场这么好，正是收获的时候，为什么要主动打折贱卖？等于把到手的利润白白送出去了！”

还有人拿周边行情举例：“隔壁某某楼盘还在捂盘，人家就等着再涨几百；现在北海天天都有外地人进来找房子，我们急什么？放上半年，说不定每平方多卖三五百，整体就多出来一两千万的收益，这个损失谁承担？”

也有人从信心角度出发：“华海在北海有口碑，铜鼓岭小区的品质不差，不愁卖。我们应该顺势而为，乘着热潮把利润做足，而不是逆着大势往回撤。”

当然，也有少数人态度谨慎，但他们的谨慎只是“再看看、再等等”，远没有像易师傅那样主张“果断整体出清”。易师傅在会上反复提醒：“现在看着是往上走，不等于它不会掉头往下。很多人就是输在‘再等等’这三个字上。市场的转折点，往往就在所有人都觉得不可能跌的时候悄悄到来。不听历史教训，我们就要交昂贵的学费。”

争论不是一次就结束的。那段时间，公司内部反复开会，议题绕来绕去都是同一个：铜鼓岭小区，到底是捂盘待涨，还是折价速退？每一次讨论，两边的声音都很尖锐。一边是看得见的账面诱惑，一边是基于前车之鉴的风险警示；一边是对繁荣的向往，一边是对崩塌的恐惧。

我没有立刻拍板。

我的性格从来不是独断专行，但也不会随大流跟着情绪走。我习惯把事情拆开，一层一层琢磨：华海走到今天，靠的不是赌运气、炒泡沫，而是做实业、看长远；我们有过养蚝“公司加农户”的模式，有过和央企、地方财政联营的经历，每一步都讲究稳字当头。但是，稳不等于保守，也不等于害怕赚钱；稳的真正含义，是在危险到来之前，给自己留好退路。

我反复问自己几个问题：

第一，北海这股房地产热，到底是真实需求支撑，还是投机资金堆出来的虚火？我跑过不少工地，见过很多项目连地基都没打就倒手好几次，炒楼花的比真正买房住的人还多，这里面确实有虚的成分 。

第二，如果宏观调控真的来了，银根一紧，我们能不能扛得住？一旦市场冰封，这么大一片物业就是压在身上的重担，维护、利息、各种隐性成本会慢慢吞噬我们的现金流；华海还有别的产业布局，我不想把全部身家都押在单一的楼市赌局上。

第三，易助工这个预警，是不是一家之言？他的依据不是道听途说，而是他在海南亲身经历过两轮起落，这是用真金白银换来的经验，不能简单当成“胆小、悲观”就否定掉。

我也专门找他单独深谈过好几次。我问他：“有没有可能你判断错了？万一调控只是一阵风，市场很快回暖，我们现在卖掉，会不会后悔？”

易师傅回答得很坦诚：“我不敢保证百分之百一定跌。但我见过的是，泡沫市场里，‘万一涨’是奖励，‘万一崩’却是灭顶之灾。做企业，不能拿生存去赌一个奖励；宁可少赚一大块，不要亏掉一大盘。海南那些垮掉的老板，当初每一个都觉得自己是例外，结果没有一个是例外。”

这番话给了我很重的分量。

做企业家久了就会明白：做决策不全是算“能多赚多少”，更是算“输得起多少”。八千万元的整体落袋，不是最理想的利润，但它是一个安全的结果；而继续捂盘，赌的是一个更高利润，代价却是把整个项目暴露在不可控的政策风险之下。

经过几番盘算、权衡，我终于下定决心：采纳易师傅的建议。

就按他的思路办——除少数别墅留作长期资产，把三万多平方米的公寓楼拿出来，寻找有实力的接盘方，争取一次性整体转让，按每平方米两千元左右的价位成交，把近八千万元的资金收回到华海的账上。

这个决定在当时仍然有不少人不理解，甚至私下觉得我过于谨慎、错失良机。但我心里清楚：做生意，既要敢进取，也要敢撤退；该收帆的时候硬要满帆疾行，很容易被风暴掀翻。

三

接下来就是对接买家的过程。

易师傅在海南和两广地产圈有一些人脉，他主动牵线，联系上了一家有意全盘接下铜鼓岭公寓楼的公司。对方评估之后，愿意按约定条件，把差不多八千万元的款项一次性支付，然后由他们接手，再对外分销转卖。

这就等于我们把一整盘“货”一次性移出去，把市场后续涨跌的风险，完整地交到接盘方手里。对我们来说，这是一种主动的“风险出清”；对对方来说，这是他们愿意承担的博弈，大家各取所需。

谈判、签合同、走手续、资金划转，每一步我们都盯得很紧。当八千万元的资金实实在在落到华海公司账户上的时候，我没有狂喜，反而有一种如释重负的踏实感。不是因为赚了一笔大钱，而是因为我们主动把一个悬在头顶的风险摘了下来。

交易完成之后，时间缓缓往前流动。

大概就在两个月之后，形势急转直下。

1993年6月24日，中共中央、国务院正式下发6号文件，十六条宏观调控措施全面推开：严格控制货币发行、坚决纠正违章拆借资金、清理乱集资、严控信贷总规模、加强对房地产市场的管理 。政策一出，银根迅速收紧，之前在北海四处乱窜的热钱开始快速撤退。很多原本信心满满的开发商，突然发现银行贷不到款，外地买家不再进场，炒家不敢接盘，整个市场像是被按下了慢放然后急停的按钮 。

房价开始掉头往下。

一开始是小幅松动，然后是加速下滑。曾经一房难求的楼盘，慢慢变得门可罗雀；不少项目刚刚盖了一半，资金链就断了，工地停摆，机器无声；图纸上的发财梦，渐渐变成现实里的烂尾工程。后来人们统计，北海在这一轮过热之后，留下了数量惊人的停缓建项目和积压商品房，成为那一代沿海开发史上深刻的印记。

我们身边很多熟悉的同行被套住了。有的人高价拿地，地砸在手里；有的人盖好了楼，却找不到买家；有的人高息借钱上项目，利息越滚越大，最后无力回天；还有一些曾经风光无限的老板，从此在北海的商界销声匿迹。站在今天回望，当时北海有上千家房地产公司，能完整、体面地全身而退的，其实是少数 。

而华海，就这样躲过一劫。

事后再看，很多当初强烈反对折价出售的同事，也慢慢回过神来。大家都承认，如果当时我们抱着“再涨一点就卖”的心态捂盘不放，铜鼓岭小区很可能就会变成一个沉重的包袱：楼是盖好了，但卖不动，资金死死压在里面，甚至有可能拖垮我们其他板块的业务。

但我始终认为，这不简单是“运气好”。

运气是外部的，而这次避险有它内在的逻辑：我们幸运地拥有一位从海南泡沫中走出来的知情人——易师傅。他不是什么预言家，只是他见过两次同样的剧本上演，知道繁荣背后往往埋伏着什么；他愿意把历史的教训讲出来，也敢于在所有人头脑发热的时候泼一盆清醒的冷水。一个企业里，如果听不到不一样的声音，所有人都顺着浪潮欢呼，那才是真正危险的事情。

四

岁月走远之后，我常常会复盘1993年春夏的这一段经历。

它不只是一次房地产项目的成功处置，更是一堂活生生的商学课，教会我很多道理。

第一，历史是最好的预警系统。海南前后两轮房地产泡沫，本来就是摆在全国面前的样本，只是很多人忙着逐利，不愿意花时间去读这个样本。很多时候悲剧之所以重演，不是因为环境不一样，而是当事人觉得“我所处的地方特殊、我这个人不一样、这次不会轮到我”。易师傅的价值，就在于他没有这种“特殊感幻觉”，他把海南的经验平移到北海，看出了两者之间高度相似的症候：热钱涌入、预期单向向上、价格脱离真实价值、投机大于刚需。对一个企业家来说，学会从别的地方的失败里吸取教训，远比只从自己的成功里总结经验更重要。

第二，好的决策者，要能容纳“逆耳的真话”。在群情亢奋的时候，说“还能涨”是安全的、受欢迎的；说“可能要跌”是刺耳的、招人反感的。如果当时我只听顺耳的声音，只跟着市场情绪走，把易师傅的提醒当成胆小多虑，结局可能完全两样。一个团队里，既要有敢冲锋的人，也要有敢敲警钟的人；一把手的职责，不是永远做最激进的那个，而是在狂热的时候保持独立判断，给理性一个机会。

第三，要区分“机会”和“陷阱”。北海的开发，当然是时代给的重大机会，我至今不否认那片土地的潜力；但机会里面，常常裹着陷阱。房地产本身没有错，但是脱离产业根基、靠炒作堆起来的泡沫，就是陷阱。华海的基因，本来就不是炒地皮、炒楼花：我们做过“公司加农户”养蚝，带动岭底村农民增收；我们开发铜鼓岭小区，初衷是建设一个宜居的生活区；我们还共建过华海足球队，深度融入城市社会生活。开门经营、扎根实体，才是我们的底色。当一件事情已经滑向纯粹的资本博弈时，主动抽身，不是放弃发展，而是回归自己本来的道路。

第四，“落袋为安”不是保守，是生存智慧。很多人衡量成功的标尺是“我最多能赚多少”，但经过风浪之后我更看重另一个标尺：“我能不能把已经赚到的东西稳稳拿住”。八千万元不是这个项目理论上的最大收益，但它是一个确定性收益；在宏观调控的关口，确定性远比想象中的高收益更珍贵。做企业如行船，顺风的时候谁都能开得快；真正考验船长的，是能不能在风暴来临之前主动收帆、避开暗礁。

当然，这段往事也要客观评估，不能把它神化为“精准预知一切”。实事求是地说：我们不是提前预知政策的每一个细节，也没有能力精确算出来房价会跌到哪一个点位；我们只是看到了信号、尊重了历史、听取了内行的警告，然后做出了一个偏谨慎的选择。这个选择有运气成分，但更有理性成分。

还有一点我经常思考：一个城市的发展，不能长久建立在泡沫之上。后来北海慢慢疗伤、转型，重新走实业兴市的路子，恰恰印证了1993年那一轮宏观调控的历史意义——它不是要扼杀沿海的活力，而是要把过热的经济拉回到健康、可持续的轨道上 。作为亲历者，我既看到了资本狂欢的诱惑，也看到了无序炒作的代价。

五

铜鼓岭小区并没有因为我们整体转让就消失在城市版图里。直到今天，很多老北海人还记得这个小区的名字，它静静坐落在那片坡地上，见证了这座城市从狂热到沉静、从阵痛到重生的历程。它是华海历史的一部分，也是北海房地产史的一个小小注脚。

而那位易助工，在完成这一段合作之后，我破格提拔他为公司副总。经济大潮跌落，应该用风控管理卓越的人才。一个人敢于在一片叫好声中说出风险，并且有理有据地拿出方案，这在浮躁的年代里是非常稀缺的品质。很多企业不缺能干业务的人，缺的恰恰是这种见过风浪、愿意讲真话、能做“风险雷达”的人。

我也常常把这段经历讲给身边的晚辈和公司后来的管理者听：创业路上不缺顺风局，缺的是在顺风时想到逆风；不缺敢于下注的勇气，缺的是敢于止损、敢于主动撤退的定力。所谓谋事，不只是谋划怎么把事做大，也要谋划怎么在风浪到来之前，给自己留一条稳妥的出路。

回望九十年代初那一段潮起潮落，北部湾的海风依然如故。当年那些喧嚣、狂热、博弈、抉择，都已经沉淀成岁月的记忆。对我而言，华海能够在那一次风浪里平稳渡过，与其说是抓住了什么，不如说是我们及时放下了一些不切实际的奢望；与其说是战胜了市场，不如说是我们战胜了自己内心对暴利的贪婪。

潮来的时候，人人都能扬帆；潮将至，知险而收帆，才是真正行稳致远的本事。